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土地二级市场网上交易系统 | 盘活存量土地 激发市场活力

日期: 2023-01-06
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土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分,是资源要素市场的重要内容。改革开放以来,通过大力推行国有建设用地有偿使用制度,我国基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场,对建立和完善社会主义市场经济体制、促进土地资源的优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程起到了重要作用。

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01


建设背景


2013年11月,党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,明确提出“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”建设任务,被中央深改组列为336项重要改革任务之一,明确由国土资源部牵头。


2017年1月,国土资源部下发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》,要求试点城市符合城乡统一建设用地市场要求,产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场。


2017年10月18日,习近平同志在十九大报告中指出,要深化供给侧结构性改革。完善土地二级市场,推进土地要素资源合法有序流转,是建设现代市场体系的一部分,是推进供给侧结构性改革的一个方面。


2018年3月, 《中华人民共和国宪法修正案》公布,“生态文明”写入宪法。从经济学角度说,生态文明建设要求加强完善产权明晰的资源环境产权制度与资源交易制度,从而合理配置资源,提高资源利用效率,实现资源环境的合理开发。



02


存在问题


随着经济社会发展,土地二级市场运行发展中的一些问题逐步凸显,土地交易政策机制不完善、自发交易和隐性交易普遍、多头管理部门衔接不足、交易频繁非法交易突出、缺乏信息化手段支撑等问题比较突出,导致要素流通不畅,存量土地资源配置效率较低,难以满足经济高质量发展的需要。



03


建设目标


建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场,市场规则健全完善,交易平台全面形成,服务和监管落实到位,市场秩序更加规范,制度性交易成本明显降低,土地资源配置效率显著提高,形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。

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1.产权明晰


在交易前、交易中、交易后,通过权属认证、实时监测、合同备案公告等方式,明确产权信息,保障交易信息的权威性。


2.市场定价


根据交易主体意愿,自主交易、竞价交易、撮合交易、挂牌拍卖多种交易方式并存,共同体现市场在资源配置中的决定作用。


3.信息集聚


通过机器、人工方式广泛采集土地二级市场交易信息,通过两微一端进行分布分享,为交易主体提供买卖信息匹配服务,提高土地交易成功率,促进土地资源的合理配置使用;同时也为二级市场的监管分析提供基础数据支撑商业交易平台。


4.交易安全


在网络层、数据层、服务层、访问层及日常管理、应急机制上建立全面的防御安全管理体系,保障交易顺畅、安全稳定。主要采用安全措施:防火墙、网闸、网页防篡改、CA认证加密、Token权限管控、Rman数据库热备、合同备案、资金托管等。


5.监管有效


实现二级市场交易全过程的监管,通过统计监测分析、交易价格监管和合同履约监管,确保政府优先购买权或实施交易管制的政策落地。



04


建设内容


1.制度建设,为交易提供基本规则和依据


2019年07月19日,《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)发布;2021年06月24日,《河南省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(豫政办〔2021〕27号)发布。意见的发布,为建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场建设提供了指导思想、基本原则和组织保障。


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河南数慧在2017年全国二级市场34个试点地区实践中,承担了许昌市土地二级市场信息化平台建设工作,积累了丰富的经验,完善了《交易办法》、《竞价流程》、《中介服务细则》《二级市场转让细则》《二级市场出租细则》《二级市场抵押细则》以及相关《交易申请表》。

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2.搭建线下交易平台,形成有形市场


在市、县级自然资源部门现有的土地交易机构基础上搭建土地二级市场实体交易机构,为交易双方提供交易场所和一站式服务,集中办理、联合会审、一网通办。


3.搭建线上交易平台,形成无形市场


主要包括供需信息发布、交易审核、在线竞价、意向达成、合同签订、合同备案、价格预警、资金监管、统计分析、综合监管、中介服务等功能。


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系统特色


1.供需信息智能推介


为解决卖家卖地难、买家找地难,信息不对称,信息可信性差的现实问题,设计供需市场模块,实现土地二级市场资源的发布、权属核实、集中展览、智能推介一条龙服务,加快土地二级市场交易买卖信息匹配,提高土地交易成功率。可根据区域、用途、面积等进行检索、查询,智能匹配、推送消息,方便供需双方找到合适的土地。


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2.市场主导,政府监管


为了拓展交易受众、发掘交易价值、提升交易公平性,充分实现市场定价、公平定价,设计了网上交易模块,将成熟的竞价机制适当引入二级市场,为土地二级市场提供线上竞价交易模式。


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此外,为监管部门提供事前-事中-事后全生命周期监管体系,过对市场交易大数据的分析,为相关政策的制定出台以及宏观决策提供及时、全面、科学、准确的数字化辅助支撑。以区域基准地价、一级市场成交价、二级市场成交价为参考,设定预警价格,低于或高于设定价格便会触发预警。以区块链技术为基础,将交易价格、交易合同、审查备案等关键环节上链处理。


3.多部门联动,信息互通共享


系统涉及交易机构、不动产登记、发改、住建、法院、税务、财政多个部门主体,可实现权属信息、信用信息、司法处置信息、成交信息等信息共享,避免形成信息孤岛。


通过交易机构和不动产登记机构的信息互联互通,可以提供“交易+登记”一体化服务,精简证明材料,严格落实限时办结制、服务承诺制,为交易各方提供高效便捷的服务,实现“成交即发证”。



06


总结


土地二级市场网上交易系统的建设,有利于盘活闲置土地,激发市场活力,优化资源配置,促进土地节约集约利用,优化营商环境,建立城乡统一的建设用地市场,形成一级二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。



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