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低效用地“两个行动”—调查及再开发规划

日期: 2022-04-25
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按照国家城镇低效用地再开发政策文件的要求,对城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地进行调查,明确调查范围内低效用地规模及分布情况。在深入分析低效用地土地利用开发现状的基础上,明确城镇低效土地再开发的用地规模、范围及总体分布状况,建立低效用地再开发数据库;通过对确认的低效用地进行再开发,优化城镇土地利用结构,促进经济发展方式转变。科学、合理制定低效土地再开发的策略和方案;确定各城镇低效用地再开发年度实施计划,对低效用地各图斑的功能布局、开发模式、开发强度等控制性指标进行规划指引;梳理城镇低效用地再开发的建设项目并制定相应的保障措施。




低效用地“两个行动”—调查及再开发规划
低效用地“两个行动”—调查及再开发规划

低效用地调查






低效用地“两个行动”—调查及再开发规划

NO.1定性筛查


旧城旧村、棚户区改造方案(文本、矢量图件);禁止类、淘汰类产业用地清单(表格、分布图)、“退二优二”、“退二进三”企业名单;不符合环保要求的企业名单(表格、分布图);不符合安全生产要求的企业名单(表格、分布图)、市域工业用地固定资产及税收信息,根据以上信息进行定性筛查。



NO.2空间筛查


根据遥感影像数据,三调成果及最新国土调查变更成果提取建设用地图层。对历年批供地数据进行空间分析,根据收集到的闲置土地数据和相关资料进行落图,形成存量建设用地图层,进一步筛选出疑似低效用地数据库。根据收集到的不动产权籍数据库对低效用地属性字段进行赋值。进行合规性分析,不符合规划的,不纳入调查范围。



NO.3摸底调查


以内业筛查出的疑似低效用地为重点,结合全域用地情况,先与街道办事处或产业集聚区进行对接,初步了解企业用地效益情况,然后进行实地现状摸底调查,根据调查表格记录用地现状信息,采集现状照片,并同时开展企业税收及固定资产投资等资料的调查搜集工作。



NO.4标准制定和低效用地对接确认


梳理调查资料,将摸底调查阶段收集到的属性进行内业整理建立调查台账,参照节约集约利用标准及相关建设规划控制指标,结合收集到的数据和摸底调查资料,辅助制定适合于本市的低效用地认定标准。根据台账进行现场对接,确定低效地块,并完成调查成果整理,初步建立调查成果数据库,经过分析讨论,最终确定低效地块,确定低效用地类型及认定理由,补充完善所需属性信息,制作调查成果分布图



NO.5认定告知,再开发规划编制


根据低效用地分布图及台账信息,对接分局及低效用地权利人,深入调查低效原因,结合权利人再开发意愿及相关政策初步给再开发建议。编制再开发规划充分衔接土地利用规划、城市总体规划、及控制性规划数据,按照城镇低效用地再开发规划编制要点对低效用地进行现状分析和潜力评价,组织编制城镇低效用地再开发专项规划。


低效用地“两个行动”—调查及再开发规划
低效用地“两个行动”—调查及再开发规划

低效用地产生内在动因分析






低效用地“两个行动”—调查及再开发规划

结合各地经济社会发展水平,面临的主要土地问题,摸清各自的内在动因是进一步推进城镇低效用地再开发的重要前提。从动因类型上可大致分为4 种类型:

(1)老工业区更新型,传统的老工业基地,工业用地比重高,其中有大量用地的产出和投入效率低下, 老工业基地,传统企业创新不足、历史遗留问题未有效解决、项目准入机制不完善等原因导致大量低效工业用地形成。

(2)建设用地紧缺型。新增建设用地不足已成为当前绝大多数城市实施再开发的首要动因。可用新增建设用地面积少,远不能满足城市社会经济发展的需求,因而由新增向存量发展的模式转变成为其唯一选择。

(3)产业结构调整型,主要将再开发与 “腾笼换鸟”、淘汰落后产能等工作紧密结合,实施以“亩产效益综合评价”为基础的差别化要素配置政策,建立低效用地退出机制,倒逼企业进行技术改造和产业转型。

(4)城市功能完善型,将 “三旧”改造与功能区建设相结合,以改造为契机,有效推动规划的实施,完成重点功能区建设,完善城市相关产业功能,优化城市空间结构。


低效用地“两个行动”—调查及再开发规划
低效用地“两个行动”—调查及再开发规划

再开发规划模式






低效用地“两个行动”—调查及再开发规划

当前城镇低效用地再开发试点城市形成了多样的规划模式,具体包括:

1)单层级规划体系采用“先评估、后规划”的规划编制流程,公共要素是城市更新评估的重要内容,城市更新单元是城市更新规划的基本单位。

(2)双层级体系,大致可分为两种形式“宏观+ 微观”型和“宏观+ 中观”型。前者直接在专项规划的基础上编制地块改造方案。后者构建“专项规划+ 单元规划”的规划体系。前后两者的本质区别在于是否划定并编制再开发单元规划。城市更新单元制度打破了以行政单位或者地块为改造单元的局限性,实现对零散土地的整体规划和统筹考虑。

(3)三层级体系。主要区别在于中观统筹协调层面,对拆除重建类城市更新项目制定城市更新单元计划;结合城市总体发展战略,划定城市更新片区,制定片区实施计划,并对纳入城市更新片区实施计划的区域编制片区策划方案。


低效用地“两个行动”—调查及再开发规划
低效用地“两个行动”—调查及再开发规划

低效用地再开发实施






低效用地“两个行动”—调查及再开发规划

NO.1城镇低效用地现状分析


应详细分析规划范围内土地利用现状中各类用地的规模、比例和分布,明确阐述建设用地利用方面存在的问题。应结合调查工作中获取的相关资料,综合分析各类城镇低效用地的规模,重点从空间分布和用地类型两方面分析城镇低效用地的总体分布情况,客观评价城镇低效用地特征及开发优势,分析其存在的问题及原因。



NO.2 城镇低效用地潜力分析


结合城市建设相关规划利用强度、用途规定及国家和省、市相关控制指标或标准,综合考虑规划期内经济社会发展水平、用地供需矛盾、开发建设成本、资金投入能力、 公众意愿等现实因素,对城镇低效用地再开发潜力进行可行性分析,确定规划期内可实现再开发的城镇低效用地规模、类型和分布。



NO.3 城镇低效用地再开发目标确定


目标确定的依据。以土地利用总体规划为指导,并与国土空间规划等相关规划充分衔接,依据可再开发的城镇低效用地潜力,确定规划期内城镇低效用地再开发的总体目标。

定性目标。根据地方人口状况、区域经济发展、产业升级、 文化特色、人居环境改善等实际出发,结合城镇低效用地的类型,确定城镇低效用地再开发在城乡建设、产业发展、基础设施和公共设施建设、 环境整治、生态保护、文化传承、城市更新等方面的需求和目标。

定量目标。明确规划期内城镇低效用地再开发总规模、各区域各类型低效用地规模、土地利用强度和土地投入产出强度提升、 设施改善程度、生态环境改善等方面的量化目标。



NO.4 规划布局、结构和强度


按照有利于城市功能再造、产业结构调整、历史文化保护和人居环境改善的原则,与相关规划充分衔接,划分城镇低效用地再开发规划区域,明确各区域改造开发利用方向(功能完善、优化调整、批而未用土地及历史遗留用地盘活)、开发模式(全面改造、局部改造、综合整治),合理安排居住、教育、就业、开放空间、公共交通用地,促进用地布局和结构优化。


按照国家建设项目节约集约利用相关标准要求,合理确定再开发项目区开发利用强度优化且标,特别是应明确规划人均城镇工矿用地面积、容积率、建筑密度、地均固定资产投资等控制标准,提出城中村、旧工业区、旧城区、基础设施系统、城市交通系统、城市安全保障、住房配建等方面的更新指引。



NO.5 项目时序安排


规划应依据再开发项目区的布局和规划目标,并与相关规划充分衔接,充分考虑不同类型城镇低效用地再开发改造的模式及土地权利人的意愿、再开发成本及资金投入能力等因素合理选择确定城镇低效用地再开发地块的分布位置、项目类型、规模和开发利用方向等;合理安排城镇低效用地再开发的建设时序,包括分年度开发建设项目的个数、 规模、 比例和分布情况等,拟定再开发的重点工程。



NO.6 资金筹措与利益调整


根据不同类型城镇低效用地再开发改造模式,结合成本测算法,确定拟投入的改造资金,鼓励多渠道筹集资金,创新融资渠道和方式。综合考虑再开发区域涉及的政府、企业、农村集体、 村民等不同利益主体调整及增值收益分配的模式,制定相应的配套措施,尤其对于农村,应在维护村民权益基础上,综合考虑集体组织利益,妥善处理历史遗留问题。



NO.7 规划实施效益评价


结合规划目标就城镇低效用地再开发可能带来的城市功能提升、产业结构升级,人居环境改善和历史人文景观保护等社会、经济、生态效益进行综合分析。对照现状及规划用地强度及投入产出变化,城市用地强度及投入产出平均水平,国家和省有关节约集约标准,分析规划实施对提高土地利用强度及投入产出水平的影响;对比现状及规划基础设施配套情况,分析基础设施配套完善的程度。



NO.8 保障措施


紧紧围绕规划目标,结合行政、法律感经济和技术等方面的条件,提出各项保障措施,确保规划有效实施。特别是应根据再开发项目区块的不同类型,有针对性地提出政策处理方案。




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